Los gastos comunes subían en promedio un 3,9% anual, según un estudio elaborado por el equipo de trabajo de Edifito.com, realizado a un universo de 3.600 comunidades a nivel nacional. Sin embargo, este año hubo un aumento, que en octubre acumulando 4,4% en lo que va del año y 5,3% a doce meses.
El tema de los morosos de los gastos comunes es de relevancia para cualquier condominio. Según la experiencia del abogado y administrador, Jorge Retamal, “el porcentaje de copropietarios que debe dos meses y va pagando de a uno es de 30% o 40%. Si la gente no paga sus gastos comunes al día no hay liquidez en la comunidad, y si no hay liquidez no se pueden hacer mantenciones, ni reparaciones en las instalaciones de una comunidad, como por ejemplo: bombas de agua, ascensores, caldera, piscinas, jardín, remuneraciones, en fin. La gente lo que ve es su gasto común, pero no ve que con ese gasto común, como administrador, tengo que mantener funcionando el edificio”.
Asimismo, José Manuel Figueroa, abogado socio del estudio Figueroa, Illanes, Huidobro y Salamanca, señala, en relación a hacer público ante la comunidad los deudores de gastos comunes, que “la lista no se puede publicar fuera del Edificio o en redes sociales, sólo al interior del edificio, que es una propiedad privada. Paralelamente se pueden establecer multas”. En cuanto a aplicar interés adicional al monto por atraso, no puede superar el máximo convencional que para estos casos es de 34,71% según datos de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF), es decir un 2,8% mensual. “Se entiende que en este tipo de operaciones el interés no puede ser acumulativo, y se cobra cada mes sobre la cuota original” explica José Manuel Figueroa.
Consecuencia de los retrasos en los pagos de gastos comunes, es que nace el concepto de la “Bicicleta”, término acuñado por los administradores que se define como cuando “el copropietario pagó un mes, dentro de una deuda de tres meses en gastos comunes notificada. Por lo que según este propietario, al hacerlo sólo le quedarían dos por pagar. El administrador cuando notifica el gasto común a un copropietario y debe tres meses, le dice usted debe tres meses y se adjunta la carta de advertencia que señala que si no paga estos meses en la fecha o plazo acordado, él tiene la obligación de pagar los meses adeudados, y si no paga en la fecha correspondiente, al día siguiente puedo cortarle la luz” advierte Jorge Retamal. Efectivamente, si ninguna de estas medidas da resultados (el aviso, las multas, etc.) el último paso es el corte de luz. “No se puede suspender ningún otro servicio, aunque haya sido acordado por la Asamblea. Esta es una excepción porque es el único caso que nuestro sistema legal permite el corte de un servicio que se tiene al día.”
El caso más extremo, afirma Figueroa, es acudir a la justicia. Un juicio por gastos comunes lo ve un juez de letra civil y se requiere de la asesoría de un abogado que tiene que cobrar mínimo 300 mil pesos más un porcentaje de lo recuperado, es decir entre un 12% y un 15%. “Es un procedimiento ejecutivo, mediante el cual se puede embargar el bien y sacarlo a remate”.
¿Cómo se desglosan los gastos comunes?
En cuanto a cómo se desglosan, a grandes rasgos, los gastos comunes, según un estudio de Edifito.com, se detalla que el 42, 6% del total de los gastos comunes se destina a remuneraciones; un 30, 1%, al pago de proveedores; un 9,1%, a la electricidad, y un 6,2%, a gas y combustible. Guillermo Márquez, gerente producto de Edifito.com indica que “el uso de las salas comunes, por lo general se cobra a quien la usa, al pagar una cuota destinada cubrir el consumo eléctrico y la limpieza del lugar. La piscina y los jardines, por su parte, lo solventa toda la comunidad, y entra en el ítem de los proveedores”.
