Los primero que se debe aclarar es que el cobro de los gastos comunes están establecidos por ley y es una obligación del copropietario pagarlos.
¿Qué son los gastos comunes?
Podemos desprender de la ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria que los gastos comunes son todos aquellos gastos generados por el condominio con el objeto de administrar, mantener, reparar, usar o consumir los bienes de dominio común, además de aquellos destinados a generar nuevas obras comunes.
Tipos de gastos comunes:
El artículo 2 de la Ley de Copropiedad, separa los gastos comunes en dos tipos:
1. Gastos Ordinarios:
Son todos aquellos gastos que realiza la administración con el objetivo de mantener el edificio en funcionamiento. Aquí se incluyen:
• Administración: Para pago de remuneraciones y previsión del personal de servicio, administrador y conserjes.
• Mantención: Tienen como objetivo asegurar el buen funcionamiento de bienes comunes, como ascensores e iluminación, además de adquirir insumos como artículos de aseo, entre otros.
• Reparación: Para arreglar los desperfectos que sufren equipos de uso común y/o comprar repuestos de los mismos.
• De uso o consumo: Estos se aplican cuando existen servicios utilizados por toda la comunidad, como la calefacción, agua potable u otros
2. Gastos Extraordinarios:
Estos gastos comunes no siempre se cobran y corresponden al desembolso de dinero por nuevos proyectos que se quiera hacer en el edificio y que los propietarios hayan acordado realizar. Por ejemplo, la construcción de un nuevo quincho, cambiar la ornamentación del hall de entrada, etc.
Los gastos comunes extraordinarios responden a proyectos específicos y no son necesarios para el correcto funcionamiento del edificio o condominio.
Es obligación de la administración de la comunidad comunicar oportunamente y detalladamente todos los gastos que se hayan incurrido en un mes, así mismo guardar todo comprobante de estos que los respalden. Si dudas de los gastos que se están incurriendo en tu comunidad, tienes el derecho legal de pedir a la administración que te muestre todos los gastos realizados.
Cabe destacar que todos los copropietarios deben contribuir a los gastos comunes ordinarios y extraordinarios, de acuerdo al derecho que le correspondan sobre los bienes comunes. Este derecho se calcula tomando en cuenta el avalúo fiscal de la propiedad o unidad. Esta distribución porcentual de los gastos comunes se conoce como prorrateo
¿Qué incluyen los gastos comunes?
Como hemos expuesto, los gastos comunes incluyen: costos de administración (remuneraciones, gastos generales de honorarios de impuestos), gastos de mantención o contratos de mantenimiento de equipos y dispositivos (cambios de ampolletas, el aseo con sus útiles y materiales), gastos de reparación a todos los equipos y dispositivos del edificio y gastos de uso y consumo de luz, gas, agua u otras cuentas similares de los espacios comunes.
Existe una confusión general respecto a lo que son los gastos comunes, ya que en la colilla de cobro mensual que recibimos no solo se cobra el gasto común, sino también otros ítems. A estos ítems adicionales se les llaman cobros individuales y fondo de reserva.
Los cobros individuales son los que le corresponde pagar a cada copropietario de forma independiente y de acuerdo a su uso personal, como por ejemplo, la electricidad, el agua, el gas, la calefacción u otros cobros específicos como el uso de instalaciones o multas.
Por otra parte, el fondo de reserva corresponde a un porcentaje adicional sobre el gasto común definido en el reglamento de copropiedad, cuyo propósito es que el condominio cuente con ahorros destinados a reparaciones, certificaciones u otros gastos imprevistos.
Es importante recalcar que, ni los cobros individuales ni los aportes al fondo común de reserva, se consideran como gastos comunes.
¿Cómo se calculan los gastos comunes?
Normalmente, los gastos comunes se dividen del total de egresos de una comunidad (gastos ordinarios: pagos administrativos, mantención, reparación, uso y consumo, sumando también los gastos extraordinarios) dividido por cantidad de m² de espacios habitables, aplicado al tamaño de cada departamento, es decir, un departamento de 150 m² pagaría más que un departamento de 70 m².
La colilla de cobro de gastos comunes
Así, normalmente, una colilla de cobro contendrá estos tres ítems por separado, para indicar en detalle el cobro correspondiente a cada uno. A continuación puedes ver un ejemplo de colillas de cobro que automáticamente genera Edifito al realizar el cálculo de gastos comunes.
Esperamos que esta información te sirva para aclarar exactamente qué son los gastos comunes. Si tienes cualquier duda al respecto o crees que podríamos profundizar en algo, no dudes en enviarnos tus comentarios.
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